古代中國很不平等，窮苦百姓有一口人就得交一口人的人頭稅，有一畝地就得交一畝地的農業稅，而特權階層卻享受着免糧免稅免勞役的優待，哪怕家有良田萬頃，也不用繳納一粒公糧。老百姓瞧着當然眼氣，爲了減輕負擔，他們偷偷地把田地和房屋轉移到舉人老爺和秀才相公名下。這種現象在經濟史上叫做“影寄”，又叫“影占”。
《文獻通考》雲：“人戶懼見稍有田產，典賣於形勢之家以避徭役，因爲浮浪，或縱惰遊。更有諸般惡幸影占門戶，稍有田土，便作佃戶名目。”可見老百姓有兩種手段來躲避賦稅：要麼直接將產業賣給貴族，完全淪落爲無產者;要麼僞裝成貴族的佃戶，實際上還是自耕農。到了清朝末年，舉人和秀才不吃香了，用堅船利炮敲開國門的洋人成了中國的新晉貴族，這片神奇的土地上又颳起了一股全新的“影寄”之風：那些在租界城市做生意的中國開發商一旦購進地皮，一定要想方設法過戶給洋人。
清末著名譴責小說家吳趼人寫過一部《發財祕訣》，說某人在上海買了一塊地，朋友問他“轉了道契不成”，他說“不曾”，朋友譏笑道：“虧你是老內行，買地皮爲甚不轉道契?”這裏所說的“轉道契”，就是把地產過戶給洋人，把中國的地契換成洋人的道契。
“道契”是洋人在中國的租地合同，這種合同必須由外國領事和中國的道臺同時蓋章備案，故此叫道契。在沒有正規產權證的時代，地契等同於土地所有證，你都有土地所有證了，卻要賤兮兮地把它換成一份租地合同(道契)，圖啥?很簡單，圖的是得到洋人的保護，避開中國舊官僚的種種剝削和舊傳統的種種限制。
舊中國不動產的產權極其模糊，你花100萬買一所房，等漲到150萬的時候想要賣掉，這時候“上手業主”很可能突然上門，要按100萬“贖回”這所房子，而且衙門裏那些搖頭大老爺還很可能判他有理。但是洋人的道契卻沒有這些後顧之憂，它雖然只是租賃合同，卻有外國領事的治外法權罩着，合同有效期可以無限長，賣方永遠不敢騷擾，地保永遠不敢訛詐，產權清晰並且完整，比普通的地契強多了。在這種情況下，中國開發商當然會選擇把地皮過戶給洋人，把沒有保障的地契變成相對保險的道契了。
